Loa immobilier
Location avec option d'achat
LOA immobilier : type de bail qui permet au locataire de pouvoir acquérir le bien à la fin de l’échéance du contrat de location. Cette particularité contractuelle est déjà présente dans le milieu automobile, et se retrouve aujourd’hui dans l’immobilier. Quels sont les avantages et les inconvénients pour les deux parties ? Comment rédiger un bail avec une option d’achat ? Toutes les réponses ici !
La LOA immobilier, ou location immobilière avec option d’achat, est une catégorie de contrats de location définie par la loi n°84-595 du 12 juillet 1984 que l’on retrouve sous la dénomination de leasing. Le principe même du bail repose sur le fait qu’un propriétaire bailleur doit s’engager auprès de son locataire en lui accordant un droit de priorité d’acquisition en fin de contrat. Ce type de location immobilière se compose ainsi en deux phases avec une première étape de versement de mensualités et la seconde qui correspond au transfert de propriété.
De plus, durant la durée du contrat, le locataire verse des redevances mensuelles qui seront déduites du prix de vente définitif. Ces redevances sont composées d’une partie épargne et d’une partie équivalente au loyer. La part qui correspond à l’épargne va ainsi permettre au bailleur de constituer un apport lors du déclenchement de l’option d’achat.
Ce type de contrat immobilier concerne différents biens immobiliers à usage d’habitation ou mixte comme :
Les appartements ou maisons à usage d’habitation, meublés ou vides
Les bâtiments mixte à finalité habitation-commerciale
Les biens professionnels situés en pleine propriété
Les biens professionnels en copropriété
On la retrouve ainsi majoritairement dans les logements sociaux qui permettent aux ménages les plus modestes d’accéder à la propriété. Peu de propriétaires y ont recours aujourd’hui dans le cadre de transactions immobilières classiques.
Les locations immobilières avec option d’achat peuvent également relever du dispositif “Prêt Social Location-Accession” (PSLA). Les organismes HLM obtiennent ainsi des prêts bancaires pour le financement de logements sociaux neufs. Les candidats à la location doivent ainsi répondre à des critères de revenus révisés à chaque 1er janvier.
Pourquoi louer avec option d’achat ?
Les baux avec options d'achat offrent de réels avantages par rapport aux transactions traditionnelles. Ils permettent aux acquéreurs ne disposant pas du financement requis d'attendre le temps nécessaire pour acquérir le bien ou de constituer l'apport nécessaire pour obtenir un crédit.
Ils limitent aussi les déceptions en permettant l'entrée en tant que locataire dans l'enceinte des acquéreurs potentiels. Celui-ci a tout le temps pendant la période de location d'apprécier la réalité de la propriété et de ses environs. Si l'option d'achat n'est pas exercée à la fin du bail, ou si le locataire met fin à l'option d'achat, l'intégralité de son épargne lui sera restituée.
Le contrat préliminaire
La rédaction d’un contrat de LOA immobilier peut débuter avec la mise en place d’un contrat préliminaire, bien que ce dernier ne soit pas obligatoire. Le bail contient une clause d’exclusivité dans laquelle le propriétaire s’engage à transmettre le bien au locataire à la fin de la location.
Le locataire doit toutefois déposer un dépôt de garantie à hauteur maximale de 5 % du prix de vente. Le versement du dépôt de garantie doit être le seul pour pouvoir réserver le logement. Le propriétaire ne peut en aucun cas en exiger un autre de la part du locataire.
Si le prix de vente d’un bien est de 100.000 € et que la durée de contrat de location est de 2 ans, le montant de la redevance est de 900 € (loyer 450 € et épargne 450 €). Le prix à payer après la période de location pour acquérir est ainsi de : 100.000 € - (450 * 24 mois) = 89.200 €.
Le contrat préliminaire est un acte sous seing privé puisque qu’aucun officier public n’est requis pour la signature. Il doit donc être envoyé par le propriétaire vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire accédant dispose ainsi d’un délai de 7 jours pour se rétracter au moment de la réception de la lettre.
Si les deux parties ne signent pas le contrat définitif, le dépôt versé par l’accédant doit lui être restitué dans un délai imparti. Ce dernier est de 3 mois à partir de la date de la signature du contrat préliminaire ou 2 mois si le logement était encore en état de construction.
Le contrat LOA immobilier
Contrairement au contrat préliminaire, le contrat officiel de la LOA immobilier doit impérativement être rédigé par un officier public comme le notaire. Ce dernier doit ainsi délivrer l’authenticité de l’acte de vente et doit s’assurer de la signature des deux parties. Une fois le contrat établi, le notaire doit également prendre en charge la publication au Service de la publicité foncière en lien avec le bien.
Le contrat doit inclure obligatoirement 11 mentions spécifiques sur :
Les caractéristiques du logement : description, caractéristiques techniques et liste d’annexes
Le prix de vente avec les modalités de paiement et de révision qui concernent une partie après le versement de l’épargne mensuelle
La condition suspensive des prêts : la transaction sera effectuée uniquement lorsque l’accédant aura obtenu son crédit immobilier s’il a recours à une ou plusieurs banques
Inscription de la date d’entrée dans le bien, la période de location ainsi que la date limite pour lever l’option d’achat
Le montant des mensualités avec la périodicité et la possibilité de révision
Les modalités du montant de l’épargne sur le prix de vente
Les garanties de remboursement et la prise en charge
La liste des différentes charges du locataire avec une estimation du coût
La clause de l’annulation de plein droit des lieux : l’accédant doit ainsi quitter immédiatement le bien en cas de résiliation du contrat ou option non levée. L’attestation d’assurance responsabilité civile et assurance dommages-ouvrage. En plus du contrat principal, un état des lieux d’entrée doit être réalisé par les deux parties comme une mise en location traditionnelle. Cela permet de constater l’état du bien lors de l’entrée du locataire dans le bien. Ce document doit être complété par le locataire dans les 10 jours qui suivent son installation.
LOA immobilier : avantages et inconvénients
La LOA immobilier présente plusieurs avantages pour le locataire, ainsi que pour le propriétaire pour la vente d’un bien immobilier. Le premier avantage que nous mentionnerons est qu'il peut vous donner la propriété que vous souhaitez sans contracter beaucoup d'argent. Le crédit immobilier n’est pas nécessaire avant de devenir propriétaire.
De plus, si le locataire décide d'exercer l'option d'achat et d'obtenir un logement, il en réglera le montant au fur et à mesure. Et ce, tout en garantissant que le prix de vente reste le même qu'à la signature du contrat.
C'est particulièrement intéressant quand on sait que le marché immobilier est en constante évolution. Comme les locations de voitures, les LOA vous donnent la possibilité d'expérimenter des logements, des quartiers et des quartiers à considérer attentivement avant de prendre une décision finale. Enfin, en tant que locataire, nous vous informons que vous n'avez pas à payer de charges d'appartement ni de taxes foncières.
Vous pouvez obtenir un prêt à taux zéro (PTZ) dans le cadre d’une location avec option d’achat qui est toléré dans le montage financier.
Pour le propriétaire, c’est l’assurance d’obtenir des revenus passifs issus du loyer en attendant de vendre le bien. De plus, la location avec option d’achat peut être incluse dans un programme de défiscalisation. Le locataire ne peut également pas renégocier le prix d’achat.