Frais de notaires

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Frais de notaire : calcul, succession, ancien, neuf...

[FRAIS DE NOTAIRE] Les frais de notaire désignent la totalité des sommes que doit payer l'acheteur au notaire le jour de la signature de l'acte authentique. Découvrez les points essentiels.

SOMMAIRE

• Définition
• Calcul
• Taux
• Barème
• Dans le neuf
• Dans l'ancien
• Succession
• Frais de notaire réduits
• Qui paie les frais de notaire
• Baisser les frais de notaire
• Quand payer les frais de notaire
• Remboursement

Quels sont les frais de notaire pour un achat immobilier ?

Les frais de notaire pour un achat immobilier correspondent à la somme que l'acheteur doit payer au notaire. Contrairement aux idées reçues, l'expression "frais de notaire" ne renvoie pas uniquement à la rémunération de ce dernier. Si les émoluments et honoraires de l'officier public font bien partie de la somme totale à acquitter par l'acquéreur, celle-ci concerne aussi :

• Les débours, qui correspondent aux frais annexes avancés par le notaire pour le compte de l'acheteur ;
• Les droits de mutation, également appelés droits d'enregistrement, qui sont des taxes appliquées sur la vente immobilière (la sécurité immobilière et la TVA).

En réalité, les frais de notaire sont même majoritairement composés des droits de mutation, qui peuvent représenter les 4/5e du montant payé par l'acheteur. Ils constituent une part importante des ressources des collectivités locales, qui utilisent ces fonds pour la construction et l'entretien des routes et des écoles. La rémunération du notaire est fixe et déterminée par décret, sans aucune distinction d'une région à l'autre. Elle est payée en échange des services assurés par le notaire : rédiger les actes notariés, réaliser les différents calculs, vérifier les titres de propriété, et conseiller son client. Le montant de cette rémunération évolue proportionnellement au prix d'achat du bien immobilier. Plus le prix d'achat augmente, moins le pourcentage de la rémunération du notaire est important. Les débours permettent de financer les déplacements du notaire, la rémunération des intervenants tiers (géomètre, etc.), et la production des pièces administratives. Ces frais sont ensuite remboursés par le client lorsqu'il procède au paiement des frais de notaire. Toute vente ou achat immobilier implique le paiement de frais de notaire, qui sont en principe, financés par l'apport personnel de l'acheteur. 

Comment calculer les frais de notaire ?

Pour calculer vos frais de notaire, vous devez ajouter entre 7 et 8 % au prix d'achat du logement s'il s'agit d'un bien immobilier ancien, et entre 2 et 3 % si votre acquisition concerne un logement neuf. A titre d'exemple, un logement acheté 200 000 euros induit des frais de notaire de 16 000 euros (200 000 x 0,08) s'il s'agit une bien immobilier ancien. Ces frais s'élèvent à 6 000 euros (200 000 euros x  0,03) pour un bien immobilier neuf. Il vous suffit ensuite d'ajouter les frais de notaire au prix d'achat du bien pour obtenir le coût total de l'acquisition immobilière : 200 000 + 16 000 = 216 000 euros pour un logement ancien et 200 000 + 6 000 euros = 206 000 euros pour un bien neuf. Un outil de calcul précis des frais immobiliers est disponible sur le site des notaires de France.

Quel est le taux pour les frais de notaire ?

Le taux des frais de notaire varie selon l'opération immobilière, notamment selon la nature du bien concerné (ancien, neuf, terrain, etc.), et le niveau d'imposition locale auquel il est soumis. Si votre achat porte sur un bien immobilier ancien, le taux de vos frais de notaire se situe entre 7 à 8 % du prix de vente. Si vous achetez un bien immobilier neuf, ce taux est de 2 à 3 % du prix de vente.

Quel est le barème des frais de notaire ?

La rémunération du notaire est encadrée par la loi et calculée selon un barème établi à partir du prix de vente du bien immobilier. Depuis février 2020, le barème est constitué de 4 tranches relatives à la valeur du bien immobilier. Le taux applicable est dégressif et établi de la manière suivante : 

Ces taux sont valables depuis le premier janvier 2021 et restent inchangés pour l'année 2022. Voici un exemple pour l'acquisition d'un bien immobilier, dont le prix d'achat est de 250 000 euros :

• (6 500 € - 0 €) x 3,870 % = 251,55 € ;
• (17 000 € - 6500 €) x 1,596 % = 167,58 € ;
• (60 000 € -17 000 €) x 1,064 % = 457,52 € ;
• (250 000 € - 60 000 €) x 0,799 % = 1 518,1 € ;
• 251,55 € + 167,58 € + 457,52 € + 1 518, 1 € = 2 484, 75 €.

La rémunération du notaire pour l'acquisition d'un logement d'une valeur de 250 000 euros est donc de 2 484,75 euros. Sachez que vous pouvez demander une remise à votre notaire, qui peut atteindre au maximum 10 % de sa rémunération, lorsque votre transaction dépasse 150 000 euros. Dans notre exemple, le montant maximum de la remise est de 79,90 euros (10% x (250 000 € - 150 000 €) x 0,799%).  Cet allègement offert par le notaire n'est possible que s'il est appliqué de manière uniforme à tous les clients du notaire, dont l'opération immobilière dépasse 150 000 euros.

Quels sont les frais de notaire dans le neuf ?

Dans l'immobilier neuf, les frais de notaire sont réduits en comparaison de l'immobilier ancien et représentent 2 à 3 % du prix de vente. Les débours ont un coût constant : les impôts et les taxes sont exclusivement composés de la taxe de publicité foncière. Elle représente 0,7 % du prix de vente hors taxes. La rémunération du notaire est également inférieure pour un logement neuf et s'établit à 0,5 % du prix d'achat au-delà de 30 000 euros. Vous pouvez demander une remise à votre notaire lorsque le prix d'acquisition dépasse 150 000 euros. À noter que pour être considéré comme neuf, le bien immobilier doit soit être associé à un achat en Vefa (Vente en Etat Futur d'Achèvement), ou à un logement de moins 5 ans n'ayant jamais été habité, ou avoir été entièrement refait à neuf suite à d'importants travaux de rénovation de structure.

Quels sont les frais de notaire dans l'ancien ?

Les frais de notaire sont plus élevés pour l'achat d'un bien immobilier ancien que pour l'achat d'un logement neuf et représentent 7 à 8 % du prix de vente. Les droits de mutation (entre 5 et 6 % du prix d'acquisition), dont le montant varie selon les départements, résultent de la somme d'un droit départemental (4,5 % du prix du bien), d'une taxe additionnelle en faveur de la commune (1,2 %), de frais reversés à l'Etat et de la sécurité immobilière (0,1 %). Viennent s'ajouter les débours, qui contiennent les coûts liés à la publicité de la vente, et la rémunération du notaire, dont le tarif est de 0,8 % pour la tranche supérieure à 60 000 euros.

Quels sont les frais de notaire dans le cadre d'une succession ?

Au même titre qu'une vente ou un achat immobilier, la succession nécessite l'intervention d'un notaire, et donc le paiement des frais de notaire dans les cas suivants :

• Un testament a été rédigé ;
• Une donation a été programmée ;
• Le ou la défunte était propriétaire d'un bien immobilier ;
• Le montant de la succession est supérieur ou égal à 5 000 €.

En dehors de ces situations, le passage devant un notaire n'est pas obligatoire. Le montant global va dépendre du nombre d'actes notariés à réaliser et de la valeur des biens immobiliers concernés. Les frais doivent être payés par chacun des héritiers, proportionnellement à leur part dans la succession. Ces derniers sont également tenus de verser une provision pour frais, dont le montant est défini à partir du coût global de la succession. Voici un tableau regroupant les tarifs appliqués depuis le 1er janvier 2021, toujours valables en 2022, pour les frais de notaire dans le cadre d'une succession :

Comment bénéficier de frais de notaire réduits ?

Les frais de notaire sont réduits pour tous les achats immobiliers qui portent sur un logement neuf. Ils représentent 2 à 3 % du prix du bien, contre 8 % pour un bien immobilier ancien. De plus, il arrive très souvent que les promoteurs immobiliers offrent les frais de notaire, un avantage financier qui compense une moyenne de prix plus élevée dans l'immobilier neuf que dans l'immobilier ancien en France. Depuis la réforme Macron, en vigueur en 2016, les notaires peuvent accorder des remises partielles sur les transactions immobilières d'un montant au moins égal à 150 000 euros. Retrouvez nos astuces pour savoir comment réduire vos frais de notaire.

Qui paie les frais de notaire ?

Dans la très grande majorité des cas, les frais de notaire sont payés par l'acheteur, qui doit s'en acquitter le jour de la signature de l'acte authentique. Il est exceptionnellement possible d'y échapper si le vendeur accepte de signer une clause "d'acte de main". Si les deux parties sont d'accord sur la prise en charge des frais de notaire par le vendeur, cette clause doit être insérée dans le compromis de vente pour être validée.

Comment faire baisser les frais de notaire ? 

Deux leviers peuvent vous permettre de faire baisser vos frais notaire. Le premier consiste à payer les frais d'agence à part. Cela n'est possible que si les frais d'agence sont supportés par l'acquéreur, c'est-à-dire lorsque le mandat de vente lié à la transaction est un mandat de vente avec commission chargée acquéreur, ou un mandat de recherche. En déduisant les honoraires de votre agent immobilier du prix d'achat, vous réduisez le prix sur lequel sont calculés vos frais de notaire. Inversement, si les frais d'agence sont à la charge du vendeur, vous devez payer des frais de notaire plus conséquents, car ils sont calculés sur le montant de l'achat immobilier, qui inclut ces frais d'agence. L'économie réalisée est non négligeable, et proportionnelle au montant des frais d'agence. Elle est par exemple de 900 euros pour des frais d'agence estimés à 15 000 euros. Pour être effective, la séparation entre le prix du bien immobilier et les frais devant être versés à votre agence immobilière, doit figurer sur le compromis de vente. 

Le second levier se base sur la valeur mobilière au sein du logement. Si le bien immobilier que vous achetez dispose d'une cuisine équipée, ou encore d'équipements électroménagers, vous pouvez déduire le prix de ces équipements du prix d'achat du logement. N'hésitez pas à faire une liste des meubles en présence, en procédant à une valorisation précise de ces derniers. Vous n'avez pas besoin de justificatifs, mais des factures peuvent vous être demandées en cas de doute sur une surestimation de la valeur du mobilier présent.

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Comment réduire vos frais de notaire ?

Achat immobilier : quand payer les frais de notaire ?

Vous devez payer les frais de notaire lors de la signature de l'acte authentique de vente, soit environ 3 mois après la signature de votre compromis de vente. Votre paiement doit obligatoirement être effectué par virement bancaire, car les chèques de banque ne sont plus acceptés pour les montants supérieurs à 3 000 euros.

Le notaire peut-il vous rembourser les frais de notaire ?

Les frais de notaire que vous payez lors de la signature de l'acte authentique de vente sont calculés selon une estimation. Généralement, le notaire demande à l'acheteur une provision pour couvrir les formalités liés à la vente qui dépasse le montant réel (les fameux débours). Le décompte exact des frais n'intervient que plusieurs mois après la vente. L'acquéreur bénéficie alors du remboursement du trop-perçu, mais plusieurs mois après son achat.

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