La DGCCRF s’apprêterait à effectuer des « testing » dans les agences immobilières pour contrôler l’application de la règlementation en matière d’encadrement des loyers des baux soumis à la loi du 6 juillet 1989.
En tant que professionnel de l’immobilier, vous devez respecter strictement la législation et la faire respecter par vos mandants. Si un propriétaire bailleur s’y oppose, nous vous invitons à refuser de prendre le bien en gérance. Il en va de votre responsabilité civile professionnelle et rien ne peut vous en exonérer (pas même une « décharge de responsabilité ») !
Vous trouverez, ci-dessous, pour rappel, les grandes lignes du dispositif. Nous vous joignons également la fiche pratique sur les modalités de fixation des loyers publiée par la Fédération Nationale où vous retrouverez le détail de la réglementation (dernière version 2019).
Dans quels cas peut-on fixer librement le loyer ?
La fixation du loyer est libre à l’entrée dans les lieux d’un locataire :
- Lors de la 1ère mise en location du bien (le bien n’a jamais été loué),
- Lorsque le bien est resté inoccupé plus de 18 mois,
- Dans certaines conditions, lors de la réalisation de travaux d’amélioration.
Attention, lorsque le bien loué fait l’objet d’une mutation, la mise en location par le nouveau propriétaire ne constitue pas une « 1ère location ». La même solution s’applique lorsque, entre deux locataires, on passe d’un logement vide à un logement meublé par exemple. Dans ces hypothèses-là, le bailleur doit se conformer aux règles ci-dessous.
Quel est le loyer applicable à la relocation ?
En principe, le loyer du locataire entrant doit être identique à celui du locataire sortant.
Il est possible de réévaluer le loyer à la hausse dans certains cas limitativement prévus :
- Le dernier loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage,
- Le logement a fait l’objet de travaux d’amélioration ou de mise aux normes de décence.
Dans les deux cas, il faudra veiller à bien respecter les contraintes légales (montant du nouveau loyer et des travaux notamment).
Peut-on augmenter le loyer en cours de bail ?
L’augmentation, si elle est possible, ne peut être proposée au locataire qu’au moment du renouvellement du bail, en respectant un préavis de 6 mois. Dans tous les cas, le loyer ne peut être réévalué que s’il est manifestement sous-évalué. Là encore, un mode de calcul très strict doit être respecté.
Attention, depuis le 1er janvier 2021, en cas de relocation ou de renouvellement de bail, le bailleur ne peut appliquer une hausse de loyer (pour loyer manifestement sous-évalué ou pour travaux d'amélioration ou de mise en conformité) que si le logement a une consommation énergétique inférieure à 331 kilowattheures par m² et par an.
Qu’en est-il si le bien loué se situe dans une commune où un arrêté préfectoral fixe des loyers de référence ?
L’arrêté préfectoral fixe, en fonction des quartiers et du type de bien, un loyer minoré, un loyer médian et un loyer majoré.
Quel que soit le cas de figure (1ère location ou relocation), le montant du loyer devra impérativement se situer dans la fourchette de prix entre le loyer minoré et le majoré.
II est possible d’ajouter au loyer de base un complément de loyer si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le montant du complément de loyer n’est pas plafonné.
Nous disposons actuellement de peu d’éléments sur ce qui peut être admis ou pas au titre du complément de loyer.
Je vous conseille donc de rester « raisonnable » : de ne pas fixer un complément de loyer trop élevé ou sur des critères trop fantaisistes. Le locataire dispose d’un délai de 3 mois à compter de la signature du bail pour contester, devant la Commission de conciliation puis devant le juge, ce complément de loyer.
Quelles sont les sanctions en cas de non-respect des règles de fixation du loyer ?
Jusqu’à 5000€ pour une personne physique et jusqu’à 15 000 € pour une personne morale : c’est ce que risque un bailleur qui n’a pas donné suite à la mise en demeure du Préfet de se mettre en conformité avec la règlementation.
Le locataire garde bien sûr la possibilité d’engager une action en diminution de loyer.
Enfin, votre responsabilité civile professionnelle ne manquera pas d’être engagée par un bailleur mécontent d’avoir été condamné.
Nous espérons que ce rappel vous aura été utile. N’hésitez pas à nous solliciter pour toute question relative à l’encadrement des loyers. Nous vous conseillerons en fonction de chaque situation, pour protéger vos intérêts et ceux de vos clients.
A très bientôt
Le Pôle juridique
Chambre FNAIM du Grand Paris
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